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由于房屋价格较高,采取贷款方式已成为人们购房的重要选择。但在申请贷款时,二手房和新房存在着较大区别。如果有意愿购房的朋友正在打算申请贷款买套二手房,那么先了解影响二手房贷款的七大注意事项。


      1、贷款额度

      无论新房还是二手房,目前一般国内商业贷款的贷款额度最高约为市场价的70%~80%(各地政策不同)。但值得注意的是,新房往往的市场价以合同价为准,因此贷款额度较容易提前计算,这也就为购房者准备首付款提供了很大的依据。


      而二手房贷款银行放贷,参考合同价和评估价,取两者之间的低值作为贷款基数。因此,二手房评估价往往是低于合同价(市场价)的,这样就意味着,购房者需要准备更多的首付款。


      2、贷款年限

      一般来说,银行个人住房贷款的最长贷款期限为30年。通常购买新房贷款年限可以达到30年,但是购买二手房贷款年限就有许多其他限制因素,例如超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”。对于二手房贷款年限,不同的银行的具体规定有所不同,但很多都包括:


      1、 二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年;

      2、 贷款到期日不能超过土地使用的到期年限;

      3、 贷款期限与借款人年龄之和不得超过65年;


      3、贷款银行

      不同银行的规定有所差别,购房者在选择银行的时候,不仅要考虑到贷款年限的问题,还要综合考虑银行网点数量、还款是否便利等条件。


      4、还款方式

      各大银行最主要的还款方式为等额本息还款法和等额本金。


      等额本金:总利息较低,每月还款额不同,逐月递减;它是将贷款本金按还款的总月数均分,再加上上期剩余本金的利息,这样就形成月还款额。


      等额本息:总利息较高,每月还款额相同;前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。


      以商业贷款100万元,贷款年限20年,利率4.9%为例。


      等额本金所需支付的还款总额(本金+利息)为1492041.67元,第一个月所需支付的还款金额为8250元,第二个月为8232.99元...,第50个月为7416.32元...,第100个月为6565.63元...,第200个月为4864.24元...,最后一个月(第240月)为4183.68元。


      等额本息所需支付的还款总额(本金+利息)为1570665.72元,每个月的还款额固定为6544.44元。


      除了这两常见的还款方式,有的银行也推出了按季按月还息一次性还本付息法、双周供省利息等。


      5、还款能力

      银行对于还款能力的一个重要判断标准为收入证明,一般由借款人所在单位开具。对于已婚人士,可以夫妻双方同时开具。当然除此之外,大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。一般银行要求的贷款月供金额占月收入的30%-50%。


      6、贷款利率

      个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行,但各大银行可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上,在规定的范围内浮动。


      另外需要注意首套房和二套房的贷款成数及利率不同。具体内容按照当地银行规定为准。


      7、个人信用

      在生活中,维护良好的信用记录是非常有必要的,个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。若个人信用记录不好,就有可能贷款被拒。目前信用档案主要包括:信用卡、房产      

       抵押贷款和其他各类贷款。


      购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括:评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。因此如果有意向采用贷款方式购买二手房的购房者最好提前了解相关步骤,减少等待时间。

 

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